专家:我国房地产绝不会全面崩盘 房价涨幅回落实现

http://www.e23.cn2014-06-27经济参考报

    摘  要:当前中国经济依然在合理区间运行,房地产调整虽然会给中国经 济增长带来下行压力,但是不会出现硬着陆,而且中国经济完全可以抵御这种压力的冲击。未来中国经济依然可以保持7%-8%的增长。

  日前,国家信息中心首席经济师范剑平在接受《经济参考报》记者采访时表示,当前中国经济依然在合理区间运行,房地产调整虽然会给中国经 济增长带来下行压力,但是不会出现硬着陆,而且中国经济完全可以抵御这种压力的冲击。未来中国经济依然可以保持7%-8%的增长。

  中国经济运行平稳下行压力存在

  《经济参考报》:作为国内著名经济学家,您长期对国内宏观经济走势进行跟踪分析,您认为,今年前几个月中国经济形势如何?

  范剑平:从今年前几个月中国经济的表现来看,我认为,当前仍然在一个合理的区间内运行。

  我们知道判断一个国家的宏观经济健康不健康,主要看四个指标,即经济增长率(G D P)、通货膨胀率(C PI)、就业状况(失业率)和国际收支平衡。

  从这四个指标来看,1季度中国经济同比增长7.4%,在年初制定的7.5%左右的既定目标范围之内。从物价来看,CPI虽然在上涨,但上涨幅度 不大。就业非常稳定,今年年初制定的工作目标是全年要新增900万个就业岗位,仅一季度城镇新增就业岗位就达到300多万。从国际收支平衡来看,中国仍然 保持顺差。所以,从这四个指标来看,应该说都在比较合理的区间,没有突破上限、下限。

  同时,我们也要看到,中国经济下行压力依然很大,一部分是由一些中长期的结构性因素带来的,也有前期刺激政策遗留下来的后遗症。集中表现在产能严重过剩,工业领域产能严重过剩、价格下行会对企业的效益和下一步投资的积极性有很大的不利影响。

  另外,现在从影响经济潜在增长率的各个要素来看,也有自己主动减速来适应新形势的影响。比如,过去大家都比较担心中国的资源能源短缺,但是随着 我国外汇储备逐渐提高,可以购买所需资源,资源并没有成为经济增长的硬约束。但是干净的空气、纯净的淡水、优美的自然环境不能进口,环境对经济增长越来越 成为硬约束。比如,去年雾霾在全国蔓延,这对今年的经济工作提出了加大节能环保力度的要求,今年国务院要求万元G D P能耗下降幅度要从去年的下降3.7%,提高到今年的下降3.9%。要实现这个目标,可能对一些高能耗、高污染行业就要通过淘汰落后产能来主动减速。这些 行业往往又是过去权重比较大的行业,像钢铁、有色、建材等,所以这些行业的减速就给整个经济造成了下行压力。

  同时,新的增长点,一些新兴产业的培育还需要一段时间,不是马上就可以培育得出来的,也对经济速度的下降也形成压力。

  房地产调整是回归理性的正常调整不会出现全面崩盘

  《经济参考报》:中国经济增速稍稍调整,国际上立刻就有一种唱衰中国经济的声音出来,认为中国经济会出现硬着陆,而其最主要的根据是在中国经济中占有重要比重的房地产的销量和价格都出现了下降的情况,投资增速也开始下滑,您怎么看待这个问题?

  范剑平:经济增长长期看,主要由供给面和潜在增长率决定,短期波动则主要由投资、出口和消费三大需求,也就是老百姓通常说的三驾马车决定。

  从现在情况看,经济出现下滑主要不是由出口和消费需求影响的。虽然今年的海关外贸数据看上去不是很好,但是因为剔除了去年统计虚假成分,所以今 年的数据更真实。而且,对出口数据的统计,除了海关数据外,还有企业出口产品交货值。从今年前几个月情况来看,企业出口产品交货值的表现明显好于海关数 据,前4个月同比增长达到4.9%,5月份当月达到5.2%,和去年大体相当。

    消费比较平稳,与百姓收入相吻合,去年消费是减速的,主要是“三公”消费。所以,从三大需求来看,造成中国经济下滑的主要因素在于投资增速下滑。

    从我国固定资产投资结构来看,房地产投资占23%,基础设施投资占25%,剩下52%是一、二、三产业的产能投资。从产能投资看,前几年已经出 现产能过剩,所以它的投资增速早已经开始下降,不是今年的新迹象。去年我国投资之所以保持20%以上的增长,主要依靠房地产和基建投资,今年1-5月份, 基建投资增速同比增长25%,比前4个月的投资增速高了2.2%,说明政府稳增长的效果开始显现。最后焦点聚集在房地产投资,今年经济增速下滑最主要就是 房地产投资和房地产相关产业调整带来的。今年1到4月份,开发商拿地同比下降7.9%,而房屋新 开工面积降幅高达22.1%,其中住宅下降24.5%。

    那么,应该如何看待当前房地产领域出现的这种情况呢?首先,我认为,房地产调整是件好事。前些年有人讲中国经济过度依赖房地产,一定要降低对房 地产的依赖,我觉得,早晚要过这一关,早调整比晚调整对中国经济协调持续发展更有利。房地产调整对中国经济最大的好处是有利于资金回流实体经济。

    前几年,房地产增长过快、过热、发高烧,处于一种不正常的状态,大量资金过多地流入房地产,造成部分城市房价快速上涨,房地产开发面积过大,而 这些都是以实体经济失血为代价的,甚至已经出现了实体经济产业空心化。实体经济空心化一般发生在一国人均G D P达到2万美元的时候,可是当前中国人均G D P只有6700多美元,离人均2万美元还很远,不应该出现产业空心化。回过头看过去的五年,不但许多民营资本,小微企业纷纷进入房地产行业,甚至一些央企 也按捺不住冲动纷纷投身房地产,这就出现了对我国经济结构的逆调整。在实体经济更新换代和产业升级的关键时刻,技术研发、技术创新最需要资金的时候,资金 却大量流走进入房地产领域,对中国经济整体非常有害的,或者说目前的困难,与企业升级换代缺乏技术储备有很大关系。这是在为过去几年的错误行为买单。

    如果目前房地产的调整能够促使资金回流到实体经济的正确轨道上来,将对转变发展方式,调整经济结构有好处。

    其次,对房地产的调整不要大惊小怪,中国绝不会出现所谓的房地产全面崩盘,更不会出现经济硬着陆,这里最根本的要看房地产调整的幅度有多大。

    目前来看,虽然出现了开发商购置土地面积和新开工面积的负增长,实际上房地产调整的幅度仍然非常有限。之所以给人造成房地产崩盘的印象是因为去年房地产市场过于疯狂。

    2013年“国五条”出台后,一季度房地产市场出现了疯狂抢购的现象,人们就像买大白菜一样疯狂买房,当时房地产销售金额增长超过60%,销售 面积增长将近40%。在去年基数如此高的基础上,今年前5月商品房销售面积虽然同比下降了7.8%,但是仍然卖出去3.6亿平方米的房子,这个数量与 2012年相比,仍然增长了25%,属于历史次高水平。去年的高增长本身就不正常,是一种疯狂行为下的产物。虽然今年房地产销售金额增速下降8.5%,但 是销售金额仍然达到了2.3万亿元,明显高于2012年,可以说去年房地产销售增长过快严重透支了今年的购买能力。

    从房价来看,无论是环比还是同比,大多数城市房价仍然上涨,所以这只是涨幅回落,前两年总是说要遏制房价过快上涨,现在终于实现房价涨幅回落,这是多年以来希望的结果。当然这只是开始,未来房地产调整的幅度不一定太大,但是时间可能会有两三年。

    中国的房地产不会崩盘。中国城镇率要到70%还需要20年时间。这种在城镇化率没有达到70%之前被称作人口城镇化的加速期,超过70%以后, 农村向城镇转移人口数量非常有限,进入速度平稳期。在加速期,购房主力包括进城农民,首次置业的刚需和改善型需求。所以,我国房地产不会崩盘最重要原因是 城镇化率水平与曾经发生房地产崩盘国家的购房主力完全不一样。

    前一阶段,确实有一部分城市出现房价过快上涨,以至于脱离了老百姓可支配收入的支撑。但是,如果房地产价格不继续涨或者微跌,而老百姓的收入继续提高,那么,几年后,房价收入比将会大大改善,购房者的能力就上来了。

    所以,既然不会出现房地产的崩盘,也就不会有中国经济的硬着陆。当然,在房地产完全调整之前,虽然可以通过基建投资带来经济下滑收窄,但是希望中国经济下半年再次出现“V型”反弹,很不容易,不要有太大指望。

  《经济参考报》:最近,央行实施定向降准,希望引导资金流向三农、小微企业和实体经济,但是,我们知道,前几年央行放松银根后,大量资金并没有流入需要资金的小微企业和实体经济,最终还是流向了房地产行业。那么您认为,这次定向降准的效果将会如何?

  范剑平:我对资金定向宽松的政策效果有点怀疑,世界各国央行已经尝试过多次,货币政策还是总量政策,结构上面效果不大。

  前两年也曾经讲到资金定向流动,希望流向实体经济,但是最后却都拐弯流向了房地产。

  如果这次人们对房地产的预期发生了变化,认准房地产行业有风险,资金就不会再流向房地产。如果房地产行业不能重新回到获得社会平均利润率的正常行业,资金流向就不可能正常。

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网络编辑:李冉
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