任志强: 楼市拐点未到

http://www.e23.cn2014-05-21经济观察网

    摘  要:近日,任志强在接受经济观察网记者独家采访时,反驳了房地产市场“拐点”说,并详细阐释了其认为房地产市场长期向好的原因,以及其独特的“房地产周期”与“养猪”理论,养猪和房地产开发有着什么样的关系?猪肉价格和房价又有着什么样的涨跌规律?

  近日,任志强在接受经济观察网记者独家采访时,反驳了房地产市场“拐点”说,并详细阐释了其认为房地产市场长期向好的原因,以及其独特的“房地产周期”与“养猪”理论,养猪和房地产开发有着什么样的关系?猪肉价格和房价又有着什么样的涨跌规律?

  经济观察网:有一种观点是,现在存销比超过20的城市都有十几个,有的城市消化库存超过十年。

  目前房地产市场是不是供应确实过剩?

  任志强:

  什么是存销比?存销比是按当月的销售量来计算的,如果按上一年的销售量计算,你看看他说的存销比对吗?是因为销售量下降了,所以存销比上涨了。

  比如说北京一年有13万套房子,一个月1万套,我们现在6万套房子的库存,那也就是不到6个月消化。如果现在一个月的销售量突然下降成3000套了,那就变成要20多个月才能消化,感觉好像很可怕。

  应该按常态来计算,一年、两年时间里平均每个月销售1万套,6万套就是6个月,我个人认为6个月的库存是不够的。正常情况下,应该12个月的存量是比较合理的。

  而且我们计算为存量的房子不是真正的存量,只是有销售证的房子,但是房子很可能刚达到基础正负零,还没竣工。我们现在说名义上库存5亿多销售量,可是销售量不是5亿多。如果销售不好,我可以放慢建设速度啊。08年,万科不就是工程到基础正负零就停工了嘛。

  我们通常按今年的总销售量来算,比如说去年是12个多亿的销售量,总库存量是5亿多平方米,这个比例大概是2.4吧,这个量我个人觉得大了点。

  经济观察网:有观点认为,按照商品房开工口径来看,中国千人建设套数2000年是5,到2011年已经突破20,即使在美国、加拿大、德国、澳大利亚、英国、日本等国家的城市化高度进程之中,除韩国、日本以外,一般没有超过12的,所有国家都没有超过14; 2011年中国的千人建设套数,已经达到了35套,说明中国房地产供应过剩。您怎么看?

  任志强:

  千人指标和开工量是两个概念,通常不以开工量计算,是以竣工量计算,之间有着巨大的时间差。比如说开工1000万套房子,在美国大部分是当年开工当年竣工,除了集合式公寓,中国不是,我们一年竣工量是开工量的27%,27%是什么概念呢?不到开工量的1/3,那就是说大大缩小了供应量。

  另外,我们说的千人指标是指市场化的商品房。但实际上计算在内的有相当一部分不是市场化的房子,其中大约有30%以上的是保障类住房。北京保障类住房则大于50%,实际的商品房占家庭户数的比例就只有3%。比如通州,商品房和保障房就是各占一半,其中有一半的房子是保障性住房,是政府分配的,它和市场没关系,这种保障性住房就应该从千人指标里扣掉。

  从北京去年的土地供应可以看出来,去年北京商品房土地供应大概完成了60%的计划任务量,保障性住房完成了125%,因为土地供应计划商品房和保障房分别是800公顷和850公顷,大致是1:1的关系,但是土地供应结果却是保障房多出了 150公顷,商品房和保障房变成了四六开的比例。

  经济观察网:您觉得目前房地产市场销量下滑、价格下降的主要原因是什么?

  任志强:

  我觉得对现实房价影响最大的是信贷,是个贷收紧。从今年一季度数据看,房地产开发贷没有减少,反而是增加了。但是影响房地产销售最大的是个贷,08年那次也是因为个贷出了问题,11年的时候也是个贷出问题。

  银行个贷政策对市场的影响远大于限购政策。从0.75到1.1倍的利率变化会影响约25%的可支付能力,会大大提高购房的实际成本。我们最简单的计算办法,就是100万的贷款,0.75和1.1倍利率就差了25万,我房子降20万,买房绝对值还是增加了5万,房子降10万,你买房成本就增加十几万。

  从我个人看来,取消这些非市场化的因素,包括执行个人购房按揭贷款利率优惠,是非常重要的。

  经济观察网:您觉得过去十年房价不断上涨的主要原因是什么?

  任志强:

  应该说过去房价多少次暴涨,都是因为不合理的调控吧。我为什么在过去十年屡次能把房价走势都判断对?就是因为它是一个非常不市场化的状态。越是供给跟不上,越压缩需求、不增加供给,所以才会出现一个暴涨。我判断去年房价暴涨是因为前年的供给严重不足,所以我知道在这个时候会暴涨。

  但因为大家看到供给严重不足的时候就会增加供给,所以暴涨一年之后供给就增加了。如果完全市场化的时候,市场自己会调节,我觉得房价有上有下,在不同城市是很清楚的一个市场供求决定价格的状态。

  毛病就在于我们过去都是用非市场化的手段去压价,而从来不是用增加供给。我经常用猪肉来举例子,在猪肉供给少的时候,政府就拼命的补贴,按道理说猪肉供给少的时候价格就上来了,你不补贴他也会养猪。但是补贴完的结果呢?猪肉价格又掉下去了。所以中国猪肉波动越来越厉害,如果以波动周期来看,2012年生猪周期为一年,到今年是两个月就波动一次。

  所以今年猪肉价格“三起三压”了,现在老百姓又开始杀猪了,杀猪就导致供应减少。养猪跟房地产不一样,养猪农民是认赔了,我杀猪就算了,房地产是我不认赔,尽管降价我有一些损失,但我还没到认赔的时候。

  养猪需要继续投入,要不它就死啦。但房子不需要再继续投入,所以养猪和卖房不一样。房子可以烂尾,过一段时间,供给调整完了,房价涨起来了,我再建,这就是供给,供求关系。

  但过去十年,我们从来不考虑这个问题,政府总是在行政干预。现在房地产供给增加了,但是行政干预并没取消。按道理说,供给增加的时候,行政干预就该取消了,但是行政干预并没取消。现在,大家还反对取消行政干预,认为行政干预是“救市”行为。反对者的理由似乎就只是为了从非理性上或者是从感情上希望把房价打压下去。

  从市场经济理论来看,造成房价上涨的原因和结果是什么呢?是因为你不理智造成的。如果把行政干预取消以后,房地产市场就恢复正常了,你就不用管它了,房价该高它就高,该低它就低,哪个地方供应多,哪个地方价格就下去了。供应多价格下降,市场就平衡了,那么供应少的地方价格高,市场就会增加供给。

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网络编辑:李冉
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